요즘 미국장 다시 살아나는 거 같아서 기분 좋던 사람들 많았재?
그러다가 발표된 아마존의 실적이 경기둔화의 조짐을 보인다는 불안감에다가 미국 GDP 증가율까지 1.1%로 예상치 2.0%의 거의 반동강이 나버렸다.
덕분에 올해 2분기부터 미국의 경기 침체가 본격화할 것이라는 전망도 돌고 있는데, 여전히 강세를 보이고 있는 민간소비와 노동시장이 버티고 있기는 하지만 확실히 미국 경제둔화는 부동산 및 민간 투자 감소의 영향이 크다는 설명이 점점 더 맞아들어가는 듯…
사실 몇달 전부터 필자가 속해있는 교회모임에서, 한 장로님이 상업용 부동산에 대해 계속 강조를 하시더라고…
처음에는 ‘라떼’ 얘기인줄 알고 그냥 ‘눼에~눼에~’하면서 넘어갔는데 말이지.
그런데 가만 보니까 내 좌우명 중의 하나가,
삼인행 필유아사언 (三人行必有我師焉)
논어
택기선자이종지 기불선자이개지 (擇其善者而從之, 其不善者而改之)’
인데 말이지…
뜻은,
세 사람이 길을 가면 반드시 스승으로 받들 만한 사람이 있는데, 그중에서 스승으로 삼을 만한 사람은 기꺼이 따르고, 그렇지 못한 사람을 가려서는 나의 잘못을 고쳐라
…대충 이런 뜻이다.
뭐, ‘논어’ 어쩌고 하니까 좀 아는 것처럼 보이지만, 그냥 고딩 때 학교에서 무조건 읽으라고 억지로 시켜서 읽다가 그냥 기억하고 있는 정도일 뿐…
뭐, 그래도 나름 지금까지 살면서 많이 도움이 된 건 사실. ^^
그래서 이 장로님 말씀도 한 번 알아보는 게 낫겠다 싶었는데, 이게 또 그러다 보니 요즘 계속해서 상업용 부동산 (Commercial Real-Estate, CRE)에 대한 기사가 점점 많이 나온다는거야.
같이 한 번 볼까?
여담으로 아는 사람은 알겠지만 주식공작단도 미국 부동산 중개인 면허가 있었다는 거…
2001년인가 취득했으니까, LA 바닥에서 부동산 중개업 하는 사람들 중에 어지간한 사람들 보다 선배인셈.
그리고 참고로, 보통 부동산 투자…라고 하면 역시 유태인이 ‘남바완’!
반대의견 없지?
이들의 정보력과 자금동원력은 그야말로 ‘어우야~’인데, 우리 한민족의 부동산 투자열도 ‘어우야~’라는거.
이걸 자랑스러워 해야할 지는 모르겠지만, 어쨌거나 흉은 아니니까…^^
보통 어느 지역이 핫 (hot)하다고 알려지면, 동양계 중에서는 한국 사람들이 제일 먼저 움직인다.
그 다음이 중국 사람들…그리고나서 필리핀 사람들…
그러니 혹시라도 미국 부동산 어디 투자하려는데 동양계 중에서 ‘필리핀 사람이 몰려간다’고 하면 그 지역은 그냥 끝물이라는 거지.
어디까지나 뇌피셜!
근데 이걸 왜 말하느냐 하면, 빠르면 10년전이고 대충 7-8년 전까지만해도 한국사람들이 텍사스로 많이 옮겨갔거든, 그러더니 한 5년 전인가는 중국사람들이 많이 가다고 최근 2-3년 전에는 필리핀 사람들이 엄청 가더라고…
그 결과 텍사스의 어지간한 대도시 부동산 가격이 엄청 올랐고, 심지어 교외지역도 가격상승이 상당해서 이제는 텍사스로의 이주가 그냥 살려고 가는 게 아니라 투자를 목적으로 간다면 초창기처럼 짭잘한 걸 기대할 수 없을거란 이야기.
어디까지나 뇌피셜이라는 거 기억하시고, 다시 본론으로 돌아가 볼까?
미국 텍사스 소재 애플스웨이 투자그룹 (Applesway Investment Group)라는 부동산 투자회사가 있는데, 지난 4월 초에 같은 텍사스 주 휴스턴에 있는 네 채의 임대용 아파트 건물을 차압 (foreclosure) 당해버렸다는 기사가 있었다.
이 애플스웨이라는 회사는 펜데믹 기간 동안 텍사스 주에 있는 3,200 세대의 임대 아파트 건물을 2억 3천만 달러에 매입을 했는데, 최근 들어 융자금 상환이 밀리고 밀리니까, 결국 건물매입과정에서 융자를 해준 아르볼 리얼티 트러스트 (Arbor Realty Trust)가 채무불이행에 따른 차압을 진행했다는 거야.
애플스웨이는 적정가의 건물을 매입해 시설 보수 후 임대비를 올리는 방식으로 수익을 창출하는 전형적인 상업용 부동산 투자회사이다. 그동안 낮은 이자율이 유지되는 동안 이런 투자방식을 택하는 상업용 부동산 투자자들은 적은 이자부담과 함께 펜데믹 기간동안 치솟은 렌트비로 인해 상당한 수익을 올렸다고 알려졌다.
주거용 임대 부동산은 그동안 높은 건물가격에도 불구하고 렌트비 상승에 대한 기대감으로 투자가 계속 이어져 왔는데, 여기에는 경기침체가 오더라도 임대용 아파트 수요는 꾸준할 것이라는 기대감 때문에 안전투자로 인식되었기 때문이거든…
실제로 부동산 투자 및 매니지먼트 기업인 아이프로퍼티 (iProperty Management)에 따르면, 2021년 1분기에서 2022년 1분기까지, 미 전국 평균 렌트비 상승률은 18%로 집계되었다. 월평균 렌트비도 2022년 8월에는 $1,388로 나타났고, 렌트비 중앙값은 2022년 7월 기준으로 미전국 50대 도시지역 평균이 $1,879 수준이었다.
같은 보고서에서 1980년 이후, 미국의 평균 렌트비 상승률을 살펴보면 8.85%로 상당한 차이로 인플레이션을 추월해 왔다고 언급되어 있을 정도이다.
여기서 필자의 눈길을 끈 한 가지는, 대부분이 레버리지를 퐉퐉 쓴 채로 변동이자율 (floating-rate)로 융자가 되었다는 점이었다. 상업용 부동산 융자가 변동 이자율인 거는 일반적이라고 할 수 있지만, 그렇게 덩어리가 큰 융자에 과도한 레버리지를 허용하다니, 마치 2008년 서브프라임 사태 직전과 유사한 사고방식이라는 점에 놀랐음!
하.쥐.뫈!
어쨌거나 이제 상황이 바뀌어 버렸다.
연준의 기준금리 인상에 따라 2021년 정점을 찍었던 임대용 아파트 투자 열풍이 싸늘해 진거다.
애플스웨이가 받은 대부분의 융자는 2021년 하반기에 집중되어 있는데…
이때가 바로 연준이 기준금리 인상을 시작한 시기와 맞물려 있다는 점이다.
애플스웨이가 보유하던 한 건물융자의 이자율은 기존 3.4%에서 무려 8%로 급등해 버렸다.
게다가 해당 건물은 융자비율이 80%나 되는 어마어마하게 레버리지를 사용하고 있던 거였으니 이자부담이 정말…
주식공작단의 독자들이라면 다들 ‘레버리지 (leverage)’의 무서움은 다들 알지?
그동안 양날의 검이다 뭐다 하면서 열심히 알려줬으니까…
또다른 부동산 투자회사로는 샌프란시스코 소재 베리타스 (Veritas)라는 회사가 최근 4억 5천만 달러 규모의 건물 융자금에 대한 채무불이행을 선언했고, 그밖에 우리가 잘아는 블랙스톤 그룹 (Blackstone Group) 또한 뉴욕시의 임대 아파트 건물에 대한 채무조정을 협상중이란다.
단순히 해당 부동산의 가격하락 뿐만 아니라, 렌트비 상승률의 둔화, 기준금리 인상으로 인한 수익률 저하 등, 건물주들의 재정적 압박으로 인해 이제는 거주용 임대 부동산에서 수익을 전혀 창출하지 못하는 상황도 발생하기 시작했다. 따라서 시장에서는 연준의 기준금리 인상에 따른 여파가 수 조 달러 규모의 임대용 주택시장에 가시적인 영향을 미치기 시작했다는 신호로 받아들여지고 있다.
애플스웨이의 부동산 차압은 사실 기존의 상업용 부동산 차압과 약간 다른 면모를 보이는데…
이게 무슨 이야기인가 하면, 앞에서 이야기했다시피 보통 이자 부담을 줄이기 위해 상업용 부동산은 변동이자율로 융자를 하는 그리 특별한 게 아니다.
전미 모기지 은행협회 (Mortgage Bankers Association)의 2019년 자료에 따르면, 미국내 상업용 부동산의 약 1/3 가량이 변동이자율을 이용해서 융자를 받았다고 나와있을 정도니까 말이다.
하지만 여기서 융자를 해주는 은행 입장에서는 아무래도 좀 불안불안하거든…
그러니까 대출을 받고나서 혹시라도 이자율이 오르면 받을 수 있는 리스크의 헷지를 위해 별도의 보험을 들도록 요구하거든.
이걸 헷징 컨트랙트 (hedging contracts)라고 부르는데, 이 계약은 이자율의 상한선을 정해놓는 거라서 보유 중일 동안은 아무리 이자율이 상승한다고 추가 이자상환의 부담이 없도록 하는거다.
기준금리가 낮을 동안에는 이 보험료가 아주 낮을 수 밖에 없는데, 실제로 수 백만 달러 모기지에 대한 보험료가 대략 1만 달러 정도였다고 해.
자, 문제는 이제부터 발생하는 거야.
이 헷징 컨트랙트는 ‘보험’이라고 했지?
이 보험이 만기가 되면 어떻게 될까?
당연히 갱신을 해야지!
그런데, 그동안 이자율이 너무 올라버려서 보험 갱신에 들어가는 추가 보험료가 장난 아니게 오르게 된다는 거야.
기준금리와 함게 이 헷징 컨트랙트의 보험금도 기하학적인 수치로 동반상승하게 되면서 몇몇 케이스에서는 1년 전과 비교해서 10배나 오른 경우도 있다고 하고, 어떤 경우는 1년 전체 렌트 수익을 보험료에 쏟아부어야 하는 상황도 발생하기 시작했다고 할 정도이다.
한 예로, 인베스터 매니지먼트 그룹 (Investors Management Group)이라는 부동산 투자회사는 지난 2020년 당시 텍사스 산안토니오에 300세대 짜리 임대 아파트 건물을 구입하면서 2,440만 달러의 융자를 받았는데, 당시 이자율 5% 상한 헷징 컨트랙트의 프리미엄은 2만 2천 달러였단다. 융자금 대비 0.098% 정도…
그런데 기준금리가 오르고 오른 지난 9월 해당 헷징 컨트랙트가 만기가 되면서 갱신 비용은 100만 달러로 급등했다. 이 정도면 연 순수익의 40%에 해당하는 정도란다.
설상가상으로 현재 미국내에서 임대용 아파트 건물의 모기지 중 1,518억 달러 가량의 헷징 컨트랙트가 올해로 만기가 된단다. 그리고 향후 5년 내에 9,410억 달러의 모기지 헷징 컨트랙트가 만기가 될 예정이다.
이런 영향은 주거용 임대 부동산의 문제에서 주거용 상업 부동산 뿐 아니라 일반 상업용 부동산 시장으로 확대되고 있다. 펜데믹 이후 일반화 되어 버린 재택근무에다가, 최근 경기둔화로 테크섹터와 금융섹터의 인력 구조조정이 전방위로 퍼지면서 사무용 부동산 시장 역시 고전을 면치 못하고 있다.
주고객이었던 기업들이 그동안 필요 이상으로 임대했던 사무공간과 방만하게 유지되어 왔던 직원복지용 공간 등의 축소방침으로 인해 사무용 부동산 건물에서 발생하는 수익이 악화될 수 밖에 없는 상황이다.
통계에 따르면 미국의 사무용 건물의 공실률은 계속 상승해서 지난 해 3분기에 이미 12.3%를 기록하여 글로벌 금융사태 당시의 최고치와 비슷해졌다고 한다.
그리고 해당 건물들의 가치는 2022년 초 이후 약 -25% 하락했다.
UBS에 따르면, 소매점주의 매출부진으로 비즈니스 폐업률은 올해들어 눈에 띄게 늘어났으며 향후 5년간 약 5만 여 곳의 비지니스가 폐업할 것으로 예상하고 있어 공실률은 더더욱 늘어날 전망이다. 이를 반영하듯이 쇼핑몰의 가격은 2022년 초부터 -19% 하락, 혹은 2016년 이후로는 -44%나 하락한 것으로 알려졌다.
2023년 4월의 마지막 주말, 버크셔 헤서웨이의 공동창업자 찰리 멍거 (Charlie Munger)도 미국의 상업용 부동산 시장의 상황이 더 어려워 질 것이라 언급하였다. 하지만 2008년 처럼 대란이 일어나지는 않을 것이라고도 말하면서 사무용 건물과 쇼핑센터를 비롯한 부동산들의 문제점을 지적했다.
이런 상황에서 상업용 부동산 투자자에게는 선택가능한 옵션이 거의 없다.
가능한 옵션이라고 해봐야,
- 현재의 헤징 컨트랙트 보험 갱신하면서 으~마무시한 보험료를 내면서 기준금리 추가인상에 대비하던지,
- 불리한 시장상황이긴 하지만 그냥 내다팔던지,
- 헤징 컨트랙트 만기되면 작년대비 두 배 정도 상승한 높은 이자율에 고정금리로 재융자 하던지,
- 이것도 저것도 아니면 그냥 던져 버리던지 [채무불이행]
일반적으로 상업용 건물의 가격은 폭락 이후, 빠른 속도로 회복하는 게 정석이다. MSCI Real Assets에 따르면, 부동산 시장의 침체는 경제상황과 맞물려 진행되곤 했는데, 1993년에서 2022년 중반까지 미국 상업용 부동산의 가격은 거의 4배 상승하며 인플레이션 상승률을 손쉽게 앞질러 왔다.
부동산 시장의 붕괴와 빠른 회복을 통해 전 고점을 훌쩍 뛰어넘던 이 상업용 부동산의 사이클이 이번에는 먹히지 않을 것으로 예상되고 있다. 이렇게 반등자체에 대해 부정적으로 보고 있는 현재로서는 어떤 옵션도 최선의 선택은 아니다. 그저 최악을 피하는 차악의 선택일 뿐이지.
자, 그렇다면 지난 2008년 서브프라임 사태 때처럼 주택의 반값 세일이 가능할까?
어쩌면 아파트 같은 주거용 임대 부동산의 가격은 큰 폭의 조정이 가능하겠지만, 일반 주거용 부동산은 어느 정도의 할인이 될 가능성 말고 반값 세일 같은 일이 발생할 확률은 개인적으로 아주 낮다고 생각한다.
내 생각을 한번 들어보시라.
미국은 국토 면적이 러시아, 캐나다에 이어 세 번째 큰 나라야.
인구 순위도 2023년 1월의 센서스 통계에 따르면, 인도, 중국에 이어 334,233,854명으로 전세계 3위를 차지하고 있지.
2017년 미국 토지사용 통계에 따르면, 미국 본토만의 총 면적은 312만 평방 마일로 나타났는데…
이 중에서 도시지역으로 분류된 면적이 고작 6만 3천 평방마일로 전체의 2% 가량 뿐이다.
물론 농업지역이라던지 목축지역 등에도 거주하는 인구가 많겠지만 어디까지나 대부분의 인구는 도시지역을 중심으로 거주하고 있는 게 당연하겠지?
인구수 전세계 3위인 미국내 인구가 국토면적 전세계 3위이긴 하지만 정작 2% 정도의 지역에 모여산다는 말이다. 물론 매년 도시지역의 범위가 넓어지고는 있지만, 그 도시지역이라는 곳에서 거주용 상업 부동산을 제외한 거주용 일반 부동산이 차지하는 비율은 얼마나 될까?
그리고 현재 미국의 인구증가율은 2021년 7월에서 2022년 7월 기준 0.38%로 긴 시간축 대비 감소이긴 하지만, 여전히 미미하게나마 증가하고 있다.
출산율도 2020년 기준 여성 1명당 1.64명으로 큰 감소세가 아니라서 한국처럼 인구감소를 걱정할 수준도 아니다.
게다가 필자가 살고있는 캘리포니아의 경우 남미나 중국, 심지어 한국 등에서 넘어온 불법체류자들의 수가 만만치 않을텐데, 통계에 적절히 반영되지 못한 이들의 수까지 모두 감안한다면 실제 거주인구의 수는 더 늘어나겠지?
자, 생각해 보자.
- 땅덩이는 크지만 실제로 모여살만한 지역은 별로 없지,
- 인구는 줄지 않고 있지,
- 그렇다고 출산율이 낮은 것도 아니지,
- 이것저것 통계에서 빠질만한 요소를 감안한다면 실제 거주인구수는 더 늘어나겠지,
그럼, 주택 가격은 오를 꺼 같아? 아니면, 바라는 것처럼 하락할 꺼 같아?
자, 이렇게도 생각해 보자.
- 인플레이션이 심하다네,
- 그래서 경기가 않좋다네,
- 회사에서 인력 구조조정으로 사람들을 막 짜른다네,
- 직장을 잃은 주택 보유자들은 생활고에 의해 집을 팔기 시작한다네,
- 그러니 일반 거주용 주택의 가격이 하락할꺼야.
경기둔화로 직장을 잃은 주택 보유자들이 모기지 부담을 느끼면, 집 팔고 아프트로 갈테니 주택공급 증가로 주택가격이 떨어지는 일이 당연히 생길 수 있지.
그러니까 주택 보유자들한테 거주용 상업 부동산의 불황이 어~~엄청 나쁜 거잖아?
진짜로 반값세일 가능하지 않을까?
이런 상황에서는 결과적으로 기존 주택 보유자들이 임대용 부동산으로 넘어오면서 임대주택 수요가 다시 늘 수 밖에 없을꺼야, 그리고 그러면서 임대비는 상승하게 마련이고…
일단 거주용 임대 부동산에 대해서 다시 생각을 해보자.
아파트 같은 주거용 임대 부동산이 차압 당한다고 해도 무한정 주인없는 건물로 방치되지는 않겠지?
융자를 해줬던 은행이 해당 부동산을 차압하더라도 재판매나 경매를 위해서 계속해서 건물 유지보수는 제공하면서 렌트비도 그대로 받을꺼야.
만약 다른 새로운 투자자가 건물주가 되더라도 그들이 렌트비를 안받지는 않겠지?
오히려 때가 되면 렌트비를 올릴 가능성이 있겠지.
이런식으로 렌트비 상승률이 과도하게 오르면 다음 수순은 준비된 예비 주택구매자부터 다시 주택구입에 발을 들일 가능성이 높다는 거야.
왜 그런지는 아래에서 설명할께.
어쨌거나 결론은 뭐다?
거주용 상업 부동산의 불황이 그대와 나에게는 큰 혜택이 될 수 없다는 거지.
그리고 이것도 생각해 보자.
그리고 이걸 쓰고있는 2023년 4월 30일 기준, 현재 연준의 기준금리가 4.75%-5%.
결국 기준금리 인상도 무한대로 인상은 불가능.
5월 연준 정례회의에서 0.25% 인상이 예상되고 있고, 어쩌면 6월에 한 번 더 인상하는 걸로 기준금리 인상이 정점을 찍을 것으로 예상하고 있는 상황이다.
결국 금리인상이 언제까지 지속되느냐와 기존 주택 보유자들이 모기지를 유지할 수 있는 여력이 얼마나 되느냐에 달려있을 듯.
하지만, 아쉽게도 2022년 4분기 기준 모기지 연체율은 1.77% 정도 밖에…
서브프라임 사태 초반인 2008년 1분기에 연체율이 3.68%였던 것과 그동안 연체율이 계속 하락세였던 것을 감안하면 걱정할 만한 상태는 아님.
사실 지금은 새로 주택구입의 시기라기 보다는 기존 주택 보유자의 영역이라는 건 인정.
하지만, 어느정도 금리인상의 고점이 예상되면 주택구입을 알아보는 구매자가 다시 늘어나게 되고 본격적인 금리인하에 들어서면서 주택가격은 다시 오르는 수순을 밝게 되겠지.
기준금리 인상이 멈추거나 하락할 조짐이 보이면 준비된 예비 주택 구매자들부터 다시 매물을 보기 시작할꺼야.
이자율이 하락하면 당연히 주택가격이 상승할텐데, 기준금리 하락에 앞서서 저렴한 매물을 챙기기 위해서겠지. 아니면 너무 과도하게 오른 렌트비의 부담으로 주택구입에 몰리게 되거나…
개인적으로는 높은 가격에 싼 이자율로 주택을 구매하는 것보다는, 이자율의 정점에서 낮은 가격의 주택을 구매하는게 훨씬 유리하다고 보거든.
나중에 이자율이 하락하면 기존 융자는 재융자를 통해 이자율을 낮출 수 있으니 말이지.
그리고 ‘만약 내가 살 집’이라면 부담되지 않는 모기지 내에서 언제 사더라도 문제가 없어.
오히려 반값 찬스를 노린다고 있는 집 팔고 아파트로 가는 게 더 바보 같은 짓이라고 생각해…
예를 들어서, 내가 월 5천 달러를 납부하는 모기지를 가지고 있다고 가정해 볼까?
우연찮게 알아보니 큰길 하나 건너에 있는 아파트 렌트가 월 3천이네?
월 5천 달러면 연 6만 달러를 내는건데, 지금 집을 팔고 아파트로 가면 연 2만 4천 달러가 절감이 되는거고…
그돈 모아서 나중에 주택가격 반값이 되면 다시 사면…?
근데 가슴에 손을 얹고 생각해 봐.
과연 월 2천 달러가 절약이 되면 몽땅다 저축할 수 있을꺼 같아?
그래 빡세게 저축할 수 있다고 쳐도, 어차피 렌트비는 계속 조금씩 오를텐데?
그리고 렌트비는 아무리 내더라도 거의 대부분의 경우에서 세금에서 공제되는 항목이 아니야.
반대로 주택 모기지는 세금공제 대상인데다가, 여러가지 추가 공제를 신청할 수 있는 장점이 있거든?
캘리포니아의 경우, 월 5천 정도의 모기지면 세금공제가 연 2만 달러 이상 받을텐데?
그대가 지금 아파트에서 렌트로 월 3천 달러내고 사는데, 큰길 건너 있는 단독주택의 모기지가 월 5천 달러라면 어떻게 하실건가?
물론 한국과 마찬가지로 미국에서도 주택구입을 위해서는 다운페이먼트 (downpayment)라는 일종의 계약금이 목돈으로 필요하긴 해. 그리고 주택을 팔더라도 그동안 모기지를 얼마나 오래 냈느냐에 따라 내 주머니에 들어오는 돈의 액수가 다른 건 사실이다.
그렇기 때문에 앞에서 ‘준비된 예비 주택구매자’라고 콕 짚어서 이야기한 것이다.
그러니 섣부른 오해 마시고, 월 모기지와 렌트를 단순 비교했을 때의 차이를 비교하라는 뜻이다.
그럼, 주택 가격은 오를 꺼 같아? 아니면, 바라는 것처럼 하락할 꺼 같아?
그래 모든 조건이 완벽해서 주택가격이 계속 떨어진다고 치면, 과연 결국에는 집값이 반토막이 가능할 거라 생각해?
암, 그럴수도 있지…
문제는 그대가 똑똑한 만큼 다른 사람도 똑똑하다는 거.
그대가 주택가격이 반토막이 나서 싸게 사기를 기다리듯이, 수 많은 사람들도 똑같이 기다리고 있어.
그렇다면 그대가 승자가 될 확률은?
그리고 과연 집값이 뚝뚝 떨어진다면 어느 정도 떨어지면 살껀데?
-40%? -50%?, 아니면 -60%?
그대의 목표는 -50%였는데, 다른 사람들이 -40%에서 모두 사버렸다면?
-50% 할인된 부동산 매물 중에서 남은 것들은 과연 그대의 마음에 들까?
모르겠지?
그걸 정확히 아는 사람이 있기나 하겠어?
여기서 필자의 요점은 ‘그러니 주택은 지금 구입하자’라던지, ‘반값 세일까지 기다리자’라던지 하는 말이 아니다.
투자자의 입장에서 좀더 현실을 객관적으로 보자는 거다.
‘내가 집을 가지고 있기 때문에 집값은 떨어지지 않을거다’, 혹은 ‘나는 아파트에 살고 있으니 집값이 반토막 나는게 분명하다’처럼 자기의 바람을 시장의 의견에 투영하는 건 전혀 도움이 안된다.
위에서 설명한 팩트를 보고 내가 어디에 위치하고 제대로 찾아 알고있는 지가 가장 중요하다.
도움이 되셨기를 바라며 늘 과격한 수익 내시기 바란다.
이 포스팅은 특정 종목의 매수/매도 추천의 글이 아님을 밝힌다.
